Immobilienrecht

Das portugiesische Immobilienrecht ist der Hauptschwerpunkt der Kanzlei.

Wir beraten Sie in allen Fragen des Immobilienrechts. Seit vielen Jahren betreuen wir Immobiliengeschäfte in ganz Portugal. Vertrauen Sie auf unsere Erfahrung.  


► Kaufverträge (Compra e Venda)

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie übernehmen wir für Sie die gesamte Abwicklung.

Wir betreuen Ihr Geschäft von Anfang bis Ende. Daher unterstützen wir Sie professionell bereits im Vorfeld des Abschlusses des Kaufvertrages, insbesondere bei:

  • der Überprüfung der offiziellen Unterlagen der Immobilie
  • der Klärung der steuerrechtlichen Fragen
  • der Finanzierung durch portugiesischer Banken
  • dem Abschluss des Vertrages mit dem Immobilienmakler
  • Grundbuch- und Katasterberichtigungen
  • der Überprüfung der Lastenfreiheit der Immobilie (Hypotheken, Wegerechte, Grunddienstbarkeiten etc.)
  • der Prüfung von Vorkaufsrechten Dritter

Wir erstellen den Kaufvorvertrag (Promessa de Compra e Venda), der in Portugal eine große Bedeutung hat. Zudem sichern wir Ihre Rechtsposition durch die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch ab.

Für die Eigentumsübertragung erstellen wir den Kaufendvertrag (Compra e Venda) und bereiten den Beurkundungstermin vor. Wir übernehmen hierbei die Funktion eines Treuhänders. Kaufpreise werden regelmäßig auf unserem Treuhandkonto zwischengelagert, um unseren Mandaten maximale Sicherheit zu bieten.  

Bei größeren Investitionen ist es ratsam überprüfen zu lassen, ob der Erwerb der Immobilie durch eine Gesellschaft vorteilhafter ist, als durch eine Privatperson. Hier sind steuerrechtliche und haftungsrechtliche Aspekte zu beachten, die eine solche Vorgehensweise attraktiv machen können. Außerdem gibt es Fälle, in denen die Gründung einer Gesellschaft unentbehrlich für die Kreditvergabe oder die Ausweisung des Vorhabens als touristisches Förderungsprojekt (Turismo de Portugal) ist.

Wir beraten Sie zu den steuerrechtlichen Folgen des Rechtsgeschäfts. Im Immobilienbereich sind insbesondere folgende Steuern von Bedeutung:

  •  Grunderwerbsteuer (aktuelle Steuertabelle für das Jahr 2014)
  •  Stempelsteuer
  •  Grundsteuer
  •  Einkommensteuer in Form der Veräußerungsgewinnsteuer.

Wird eine Immobilie verkauft, erstellen wir  die obligatorische Einkommenssteuerklärung (Veräußerungsgewinn).

Auch berücksichtigen wir bei der Beratung wichtige Fragen des Erbrechts und des Familienrechts.

Weitere rechtliche Informationen erhalten Sie auf unseren Partnerseiten zum Immobilienrecht und zum Steuerrecht.

l.

► Schenkungsverträge (Doação)

Der Schenkungsvertrag ist ein Vertrag, über die unentgeltliche Übertragung des Eigentums an der Immobilie. Die Schenkung von Immobilien bietet sich insbesondere im näheren Familienkreis an.

Aus steuer- und erbrechtlicher Sicht gibt es gute Gründe, seine in Portugal befindliche Immobilie dem Sohn oder der Tochter zu verschenken. Vorteilhaft sind oft auch Schenkungen an den Ehegatten oder Enkel. Mit Wirkung ab dem 1. Januar 2004 wurde in Portugal das Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz abgeschafft.

Am häufigsten empfiehlt sich eine Schenkung an den Sohn oder die Tochter. Dafür gibt es mehrere Gründe. Aus finanzieller Sicht und aus Gründen der Rechtssicherheit empfiehlt es sich, die Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken. Die Übertragung der Immobilie durch Erbschaft verbirgt hingegen Risiken.

Der Schenker kann sich in Bezug auf die Immobilie ein lebenslanges Nießbrauchrecht vorbehalten und kann z.B. auch ein Vorkaufsrecht zu Gunsten eines anderen Familienangehörigen vertraglich begründen, falls der Beschenkte das Anwesen veräußern sollte. Ebenso ist eine Rückfallklausel möglich. Lassen Sie sich beraten. l.


Hypothekenverträge (Hipoteca)

Die Hypothek stellt das wichtigste Sicherungsmittel in Portugal dar. Soll eine Forderung, z.B. aus einem Schuldanerkenntnis, abgesichert werden, empfiehlt sich die Bestellung einer Hypothek. Die Immobilie des Schuldners wird mit der Hypothek belastet.

Bei Finanzierungen erstellen wir den Darlehensvertrag und bestellen die Hypothek. Der Rückzahlungsanspruch des Darlehensgebers wird mit der Hypothek abgesichert. Eine Besonderheit des portugiesischen Rechts besteht darin, dass ein Darlehensvertrag über eine Darlehenssumme, die 20.000 €  übersteigt, nur formwirksam ist, wenn er notariell oder anwaltlich beurkundet worden ist. Übersteigt die Darlehenssumme 2.000 €, muss der Darlehensvertrag schriftlich mit der Unterschrift des Darlehensnehmers abgeschlossen werden.


► Miet- und Pachtverträge (Arrendamento)

Das neue Pachtrecht, das am 11.1.2010 in Kraft treten wird, ist von besonderer Bedeutung. Es erfasst nicht nur die Pacht von landwirtschaftlich genutzten Grundstücken, sondern auch solche, die nicht ausdrücklich für eine andere Verwendung (z.B. Ablagerung von Bauschutt, Errichtung eines Spielplatzes etc.) gepachtet werden. In diesem Beitrag können Sie sich über das geltende Pachtrecht informieren. Das portugiesische Mietrecht unterscheidet zwischen Wohnraum- und gewerblicher Miete sowie zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen. Mietverträge, die Wohn- oder Gewerbeimmobilien zum Gegenstand haben, müssen schriftlich abgeschlossen werden. Wichtig ist, dass ein Gebäude nur im Einklang mit der baurechtlichen Nutzungserlaubnis genutzt werden darf. Bei Abschluss eines Mietvertrages besteht zudem die Pflicht zur Aushändigung eines Energiezertifikats.  


► Werkverträge (Empreitada)

Wer in Portugal Baumaßnahmen vornehmen möchte, hat einen lizenzierten Bauunternehmer zu beauftragen. Dieser Bauunternehmer (empreiteiro) muss dem Bauamt gegenüber bekanntgegeben werden. Die portugiesische Bauwirtschaft ist stark umkämpft. Es gibt viele Bauunternehmer, die mehrere Bauten gleichzeitig ausführen und unprofessionelles Personal haben. Umso wichtiger ist der Abschluss eines Werkvertrages, der die Interessen des Bauherrn schützt. Hier können Sie die Regelungen über den Werkvertrag auf deutsch nachlesen.


► Maklerverträge (Mediação Imobiliária)

Der Maklervertrag (Mediação Imobiliária) unterliegt der Schriftform. Wurde in den Vertrag keine Regelung über seine Geltungsdauer aufgenommen, gilt er als für eine Dauer von sechs Monaten geschlossen. Aus dem Vertrag muss ausdrücklich hervorgehen, ob ein Alleinauftrag vereinbart wurde. Wurde ein Alleinauftrag vereinbart, darf der Auftraggeber keine weiteren Makler einschalten.

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Im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Immobilienrecht steht das Baurecht.

Baurecht

Die Beratung im portugiesischen Baurecht ist ebenso ein Schwerpunkt der Kanzlei. Sowohl der Bau von Wohn- und Hotelanlagen als auch von Einkaufzentren und Krankenhäußer wurde von der Kanzlei bereits rechtlich betreut.

Das portugiesische Baurecht wurde in den letzten Jahren zahlreichen Reformen unterzogen, um das komplexe Rechtsgebiet transparenter und unbürokratischer zu gestalten. Dies ist nur teilweise gelungen. Das Baurecht bleibt ein regelungsträchtiges Rechtsgebiet mit vielen unbestimmten Vorschriften, welche behördliche Willkür fördern. Wir helfen Ihnen sich in diesem Regelungsdschungel zurechtzufinden.

Aus der verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsgarantie folgt der Grundsatz der Baufreiheit. Diese Freiheit, die dem Eigentümer eines Grundstücks zusteht, wird durch öffentliche Belange und kollidierende Privatinteressen, insbesondere der Grundstücksnachbarn, eingeschränkt. Deshalb setzt die Errichtung einer baulichen Anlage sowie deren Umgestaltung, Beseitigung und Nutzungsänderung in der Regel ein Genehmigungsverfahren voraus. Wann öffentliche oder private Interessen einer bodenrechtsrelevanten Maßnahme entgegenstehen, entscheidet der Gesetzgeber. Baugenehmigungsbehörde ist in Portugal die jeweilige Câmara Municipal (Gemeinde), in deren Gemeindegebiet das Grundstück liegt.

Bei der Prüfung, ob eine bauliche Maßnahme vorgenommen werden darf, stellen sich zwei Grundfragen:

  • Ist die bauliche Maßnahme überhaupt genehmigungspflichtig, d.h. muss eine Baugenehmigung beantragt werden (Genehmigungsbedürftigkeit)? Nicht alle Baumaßnahmen setzen ein förmliches Genehmigungsverfahren voraus. Diverse Baumaßnahmen sind genehmigungsfrei. Es ist zwischen zwei Verfahrenstypen zu unterscheiden: das Genehmigungsverfahren (licença) und das Voranzeigeverfahren (comunicação prévia).
  • Ist die bauliche Maßnahme genehmigungsfähig d.h. hat das Baugenehmigungsverfahren Erfolg (Genehmigungsfähigkeit)? Das Vorhaben ist genehmigungsfähig, wenn es im Einklang mit dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht sowie mit dem sonstigen öffentlichen Recht steht. Besondere Bedeutung kommt den Bebauungs- und Raumordnungsplänen zu. Es ist zwischen drei Ebenen zu unterscheiden: nationaler (Portugal), regionaler (z.B. Algarve) und kommunaler Bereich (z.B. Gemeinde Lagos).

Vertrauen Sie auf unsere Erfahrung. Stellen Sie Ihre Fragen.