Verkauf einer Immobilie und die steuerlichen Folgen

Wie bei dem Kauf einer Immobilie übernehmen wir für Sie alle rechtlichen Handlungen. Wir wickeln den gesamten Verkauf für Sie ab. Sie müssen dafür nicht vor Ort sein, da wir mittels einer Vollmacht für Sie handeln. Die Kaufpreiszahlung erfolgt über unser Treuhandkonto, um Ihnen die maximale Sicherheit zu geben.

Anders als beim Kauf erfolgt unsere Beratung unter Berücksichtigung der Interessen des Verkäufers. Dabei tun wir alles, um die Steuerlast des Verkäufers so weit wie möglich zu minimieren. Nach jedem Verkauf ist der Verkäufer verpflichtet, in Portugal eine Steuererklärung abzugeben.  

Die Veräußerungsgewinnsteuer ist eine Art Einkommensteuer (bei natürlichen Personen) bzw. Körperschaftssteuer (bei juristischen Personen). 

Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf die Besteuerung natürlicher Personen, d.h. die Einkommensteuer. Das portugiesische Einkommensteuergesetz ist am 01.01.1989 in Kraft getreten. Aufgrund des Verbots der Rückwirkung von Gesetzen zu Lasten der Bürger dürfen grundsätzlich erst nach dem 01.01.1989 errichtete Gebäude bzw. erworbene Immobilien mit der Veräußerungsgewinnsteuer behaftet werden. Dieses Rückwirkungsverbot gilt nach Auffassung der portugiesischen Finanzverwaltung aber nur für natürliche Personen. Außerdem wird eine Befreiung nicht anerkannt, wenn das Gebäude zwar vor dem 01. 01.1989 erworben wurde, jedoch nachträglich anzeigepflichtige Instandhaltungs- oder Umbaumaßnahmen durchgeführt wurden.

Aufgrund der Komplexität des Steuerrechts ist stets zu empfehlen, unseren fachkundigen Rat einzuholen. Wer Steuern sparen möchte, sollte frühzeitig die richtigen Weichen stellen!

1. Ermittlung des Veräußerungsgewinns

Der Veräußerungsgewinn bei natürlichen Personen ergibt sich primär aus dem Differenzbetrag zwischen dem seinerzeitigen Kauf- und dem nunmehrigen Verkaufspreis. Unter dem „Kaufpreis“ (= Anschaffungspreis) ist der in der Kaufvertragsurkunde beurkundete Preis gemeint, auf dessen Grundlage die Grunderwerbsteuer berechnet wurde. Der Kaufpreis wird durch einen amtlich festgesetzten Inflationsfaktor berichtigt. Sind zwischen Kauf und Verkauf weniger als 24 Monate vergangen, findet keine Korrektur statt. 

Wurde auf einem Grundstück eine bauliche Anlage vom Verkäufer errichtet, wird als „Kaufpreis“ der folgenden höchsten Beträge herangezogen: entweder der Steuerwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Fertigstellung der baulichen Anlage oder der Kaufpreis des Baugrundstücks zzgl. der durch ordentliche Rechnungen nachweisbaren Baukosten. Zum „Kaufpreis“ können außerdem Ausgaben addiert werden, die im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Kauf standen. Darunter fallen die gezahlte Grunderwerbsteuer sowie die Beurkundungs- und Grundbucheintragungsgebühren. Ferner können auf den „Kaufpreis“ Kosten für werterhöhende Ausgaben am Gebäude, die in den letzten 12 Jahren vor dem Verkauf getätigt wurden, addiert werden. Darunter fallen z.B. der Austausch einer Tür, die Reparatur des Daches oder ein neuer Farbanstrich. 

Alle Ausgaben müssen durch ordentliche Rechnungen bzw. Quittungen belegt werden. Schließlich können Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf zum „Kaufpreis“ addiert werden. Darunter fällt die Provision, die vom Verkäufer an den Immobilienmakler gezahlt wurde; nach Auffassung des Fiskus hingegen keine Rechtsanwaltsgebühren.

2. Berechnung der Steuer

Ist der Verkäufer in Portugal unbeschränkt steuerpflichtig, unterliegen 50 % des Veräußerungsgewinns der Besteuerung. Der zu versteuernde Betrag, der sich aus allen Jahreseinkünften zusammensetzt, unterliegt dem progressiven Steuersatz gem. der Steuertabelle des Einkommensteuergesetzes. 

Ist der Verkäufer nur beschränkt steuerpflichtig, werden hingegen 100 % des bereinigten Veräußerungsgewinns mit einem festen Steuersatz von 28 % besteuert. Gebietsfremde werden damit höher besteuert als Gebietsansässige. Ist der Steuerpflichtige in einem EU-Mitgliedstaat ansässig, kann er jedoch optieren, ob er wie ein unbeschränkt Steuerpflichtiger behandelt werden möchte. In diesem Falle muss er – wie ein unbeschränkt Steuerpflichtiger – sein gesamtes Welteinkommen in der Steuererklärung deklarieren. Es werden sodann nur 50 % des Veräußerungsgewinnes nach der progressiven Steuertabelle des Einkommensteuergesetzes besteuert. Das Optionsrecht wurde als Folge der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes im Gesetz aufgenommen.

3. Steuermindernde oder steuerausschließende Reinvestition

Eine steuermindernde oder steuerausschließende Reinvestition des erzielten Kaufpreises kann nur erfolgen, wenn ein Wohngebäude verkauft wird und dargelegt werden kann, dass das Gebäude in Portugal zu eigenen und ständigen Wohnzwecken genutzt wurde. 

Die Reinvestition muss im Erwerb eines anderen Wohngebäudes in Portugal oder in einem anderen EU-Mitgliedstaat bestehen, das wiederum dem eigenen und ständigen Wohnsitz des Steuerpflichtigen dient. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch die Reinvestition in ein Baugrundstück möglich. Sie kann innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf oder bis zu 24 Monate vor dem Verkauf erfolgen. Das Recht, in einem anderen EU-Mitgliedstaat reinvestieren zu können, wurde ebenfalls als Folge der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes eingeführt. Wird nur ein Teilbetrag des Kaufpreises investiert, erstreckt sich die Steuervergünstigung lediglich auf den investierten Teil.

Wir stehen Ihnen mit all unserer Erfahrung und unserem Know-How zur Seite. Senden Sie uns eine Email an anwalt@rathenau.com.