Miete und Pacht von Immobilien

Vor der Finanzkrise während der Jahre 2007-2014 gab es praktisch keinen Mietmarkt in Portugal. Banken warben mit Krediten für Eigentumswohnungen. Ca. 75 % der Portugiesen besaßen 2011 eine eigene Immobilie. 

Es galt, die Vermietung für Mieter und Vermieter attraktiver zu machen. In den Jahren 2012 und 2015 wurden wichtige Bereiche des Mietrechts reformiert.

Im portugiesischen Mietrecht ist zwischen Wohnraummiete und gewerblicher Miete sowie zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen zu unterscheiden. Einen Sonderfall stellt die Vermietung von Wohnraum an Touristen dar (sog. alojamento local).

Das Pachtrecht betrifft die Verpachtung von unbebauten Grund und ist in Portugal gesondert geregelt.

Bevor Sie einen Mietvertrag abschließen, ist dessen anwaltliche Prüfung von herausragender Bedeutung, gleich ob Sie Mieter oder Vermieter sind. Wir erstellen den zweisprachigen Miet- oder Pachtvertrag. Das Miet- und Pachtrecht ist sehr streng; unterschiedliche Regelungen sind zu beachten.

Sehr wichtig ist, dass Miet- und Pachtverträge nach portugiesischem Recht der Schriftform unterliegen. Mündliche Miet- oder Pachtverträge über Immobilien gibt es nicht.

Wie bereits erläutert, nimmt die (kurzzeitige) Vermietung von Wohnimmobilien an Touristen eine besondere Stellung im portugiesischen Recht ein. Da viele unserer Mandanten ihre portugiesischen Immobilien zeitweise an Touristen vermieten, stellen wir Ihnen nachfolgende das sog. Alojamento Local vor:

- Die Vermietung an Touristen ist genehmigungspflichtig;

Der Antrag auf Erteilung der alojamento local-Erlaubnis ist an den Bürgermeister der örtlichen Gemeinde zu richten. Die Anträge werden in einer gemeindeübergreifenden Datenbank registriert. Jedem wird eine Nummer zugewiesen. Werbeanzeigen von Unterkünften müssen den Namen bzw. das Logo und die Nummer der Registrierung enthalten. Zwecks Bekämpfung der Steuerflucht wird jede neue Registrierung dem portugiesischen Tourismusverband (Turismo de Portugal I. P.) zugeleitet. Der Tourismusverband leitet dem Finanzamt halbjährlich die persönlichen Daten der Gewerbetreibenden zu. Auf der Internetseite des Tourismusverbandes sind außerdem alle Namen der alojamento local-Unterkünfte veröffentlicht;

Dem Antrag auf Erteilung der alojamento local-Erlaubnis sind folgende Unterlagen beizufügen: a) baurechtliche Nutzungsbescheinigung, b) Name, Steuernummer und Anschrift des Gewerbetreibenden, c) Name und Anschrift der alojamento local-Unterkunft, d) Anzahl der Zimmer, Betten und maximale Mieterzahl, e) Datum des Gewerbebeginns sowie f) Name, Anschrift und Telefonnummer einer Person, die bei einem Notfall kontaktiert werden kann. Ferner sind folgende Unterlagen beizufügen: a) Kopie des Ausweisdokumentes (bzw. des Handelsregisterauszuges) des Gewerbetreibenden, b) Versicherung an Eides statt, dass der angebotene Wohnraum sich zum vermieten eignet und die gesetzlichen Bestimmungen erfüllt, c) Kopie des Steuerkatasterauszuges der Immobilie (falls der Antragssteller der Immobilieneigentümer ist), d) Kopie des Mietvertrages mit der Befugnis zur Untervermietung (falls der Antragssteller der Mieter ist) sowie e) Kopie der Anmeldung des Vermietungsgewerbes beim Finanzamt. Wer die Versicherung an Eides statt bewusst falsch abgibt, erfüllt einen Straftatbestand. Außerdem haftet der Gewerbetreibende verschuldensunabhängig für alle Schäden, die auf die falsche Versicherung an Eides statt zurückzuführen sind. Die Pflicht zum Nachweis der Gewerbeanmeldung beim Finanzamt führt dazu, dass niemand eine Vermietungslizenz erhält, ohne das Gewerbe vorher beim Finanzamt angemeldet zu haben;

 - Der Nachweis des Antrages der alojamento local-Lizenz, der mit der Nummer der Registrierung versehen ist, berechtigt den Gewerbetreibenden bereits dazu, mit der Vermietung zu beginnen. Die Gemeinde ist allerdings verpflichtet, innerhalb von 30 Tagen nach der Antragsstellung eine Prüfung vor Ort vorzunehmen, um festzustellen, ob die Mindestvoraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Wird bei der Ortbesichtigung festgestellt, dass die Mindestvoraussetzungen nicht vorliegen, wird die Erlaubnis widerrufen. Der Widerruf wird sowohl dem Tourismusverband als auch dem Finanzamt von der Gemeinde bekanntgegeben;

 - Die Mindestvoraussetzungen, die eine alojamento local-Unterkunft zu erfüllen hat, lauten: a) das Gebäude muss sowohl außen als auch innen gepflegt sein, b) Gemeindewasser beziehen oder über eine autonome Wasserquelle verfügen, deren Qualität getestet wurde, c) am öffentlichen Abwassersystem angeschlossen sein oder über eine autonome septische Fäkaliengrube verfügen, die für die zulässige Gesamtzahl der Mieter ausreichend groß ist und d) kaltes und warmes Leitungswasser haben. Die einzelnen Schlafzimmer müssen außerdem Folgendes erfüllen: a) ein Fenster oder eine sonstige Öffnung haben, die direkt nach außen führt und dadurch die Lüftung des Raumes gewährleistet, b) über geeignete Möbel und Gerätschaften verfügen, c) über ein System beinhalten, dass die Lichteinstrahlung von außen verhindern kann (Vorhänge, Rollläden o.Ä.) und d) die Türen müssen sicher verschließbar sein. Das Mietobjekt ist natürlich stets in einem hygienisch einwandfreien Zustand zu halten. Mietobjekte, die eine Kapazität von 10 oder mehr Mietern haben, müssen besondere Feuerschutzbestimmungen erfüllen. Objekte mit einer Kapazität von bis zu 9 Mietern müssen nur über ausreichend Feuerlöscher, Feuerlöschdecken und Erste-Hilfematerial verfügen sowie die Notfallnummer 112 in jeder Wohneinheit anzeigen. Schließlich muss jedes Mietobjekt ein Beschwerdebuch (livro de reclamações) besitzen. Die Existenz des Beschwerdebuches muss in den Räumlichkeiten kenntlich gemacht werden;

Wie ausgeführt, muss dem Antrag auf Vermietungserlaubnis der Nachweis der Gewerbeanmeldung beim portugiesischen Finanzamt beigefügt werden. Die Vermietung an Touristen stellt ein Gewerbebetrieb dar. Die steuerliche Einordnung hängt zum einen davon ab, ob Vermieter eine natürliche oder juristische Person ist. Zum anderen ist relevant, ob der Vermieter gleichzeitig der Eigentümer der Wohnung ist.

Die allermeisten Wohnungen stehen im Eigentum natürlicher Personen (Privateigentum) und werden direkt von diesen vermietet. Bei der Besteuerung der Mieteinkünfte hat der Vermieter die Wahl zwischen der Gewinnermittlung aufgrund ordentlicher Buchführung und der Gewinnermittlung nach dem vereinfachten Besteuerungsverfahren. Ratsam ist in aller Regel das vereinfachte Besteuerungsverfahren. Im vereinfachten Besteuerungsverfahren wird der Gewinn pauschal mit nur 35 % der Mieteinnahmen festgesetzt, d.h. 65 % des Einkommens wird nicht besteuert. Ist der Vermieter in Portugal nur beschränkt steuerpflichtig, beträgt die Einkommensteuer 28 %. Der Vermieter kann sich aber auch dazu entscheiden, wie ein unbeschränkt Steuerpflichtiger behandelt zu werden. In diesem Falle findet die progressive Steuertabelle Anwendung, d.h. je höher das Einkommen, je höher der Steuersatz.

Die Mieteinnahmen unterliegen der Mehrwertsteuer. Der Steuersatz beträgt nur 6 %; Vorsteuerbeträge können geltend gemacht werden. Liegen die Mieteinnahmen unter 10.000 € im Steuerjahr, muss allerdings keine Mehrwertsteuer berechnet werden.

Das touristische Mietgewerbe ist eine sozialversicherungspflichtige Tätigkeit und setzt demnach die Registrierung bei der Sozialversicherung voraus. Im ersten Jahr der Gewerbetätigkeit besteht keine Beitragspflicht. Weist der Vermieter nach, dass er bereits (in Portugal oder im EU-Ausland) Sozialversicherungsbeiträge zahlt, wird er von der Beitragspflicht im Zusammenhang mit dem Mietgewerbe befreit. Wer z.B. in Deutschland Beiträge leistet, kann diesen Nachweis durch das A1-Formular erbringen. Die Höhe der Beiträge in Portugal richtet sich nach dem Einkommen.

Für unsere Mandanten holen wir die Vermietungslizenz ein und unterstützen - zusammen mit einem vereidigten Buchhalter - bei der Anmeldung des Gewerbes beim Finanzamt und Registrierung bei der Sozialversichungssstelle.   

Kontaktieren Sie unter per Email: anwalt@rathenau.com.