Neue IMT-Regelung tritt am 25. Mai 2026 in Kraft !
Mit Wirkung zum 25. Mai 2026 tritt in Portugal eine umfassende Reform der Grunderwerbsteuer (IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) in Kraft. Die Neuregelung betrifft insbesondere den Erwerb von Wohnimmobilien durch Personen, die in Portugal nicht steuerlich ansässig sind.
Pauschaler IMT-Satz von 7,5 % für Nichtansässige
Künftig gilt beim Erwerb von Wohnimmobilien durch nicht steuerlich in Portugal ansässige Personen grundsätzlich ein einheitlicher IMT-Satz von 7,5 %. Gleichzeitig werden zahlreiche bisherige steuerliche Vorteile ausgeschlossen, insbesondere:
- die progressiven IMT-Tarife,
- die sogenannten „parcelas a abater“ (pauschale Abzugsbeträge),
- sowie bestimmte Steuervergünstigungen.
Die praktische Folge ist eine teilweise erhebliche Mehrbelastung gegenüber der bisherigen Rechtslage.
Besonders betroffen: Immobilien zwischen 300.000 € und 900.000 €
Die Auswirkungen der Reform unterscheiden sich je nach Kaufpreis der Immobilie.
Besonders stark fällt die Mehrbelastung im mittleren Marktsegment zwischen etwa 300.000 € und 900.000 € aus. In diesem Bereich führten die bisherigen Abzugsbeträge häufig zu einer deutlich niedrigeren effektiven Steuerbelastung. Künftig wird dagegen unmittelbar der pauschale Satz von 7,5 % angewandt.
Bei hochpreisigen Immobilien oberhalb von etwa 1,15 Millionen Euro ändert sich dagegen praktisch wenig, da dort bereits bislang ein Einheitssatz von 7,5 % galt.
Ausnahmen von der 7,5 %-Regelung
Die Sonderbesteuerung gilt nicht, wenn:
- die Käuferin oder der Käufer bereits früher im Sinne von Art. 16 des portugiesischen Einkommensteuergesetzes steuerlich in Portugal ansässig war,
- innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb steuerlich in Portugal ansässig wird,
- oder die Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach dem Erwerb zu gesetzlich regulierten Mietbedingungen vermietet wird und die gesetzlichen Vermietungsfristen eingehalten werden.
Wird die steuerliche Ansässigkeit erst nach dem Erwerb begründet oder erfolgt eine begünstigte Vermietung, ist zunächst die IMT zum Satz von 7,5 % zu entrichten. Nach Eintritt der gesetzlichen Voraussetzungen kann anschließend bei der portugiesischen Steuerbehörde die Rückerstattung der Differenz zur regulären Besteuerung beantragt werden.
Europarechtliche Fragen
Die Neuregelung wirft zugleich Fragen hinsichtlich ihrer Vereinbarkeit mit dem europäischen Recht auf. Da die höhere Besteuerung überwiegend nicht in Portugal ansässige ausländische Käufer betrifft, bestehen Zweifel, ob die Regelung mit der europäischen Kapitalverkehrsfreiheit vereinbar ist.
Der Europäische Gerichtshof hat in der Vergangenheit bereits mehrfach steuerliche Regelungen beanstandet, die nichtansässige Personen gegenüber Ansässigen benachteiligen. Ob die neue portugiesische Regelung langfristig unionsrechtlich Bestand haben wird, bleibt daher abzuwarten.
Unsere Empfehlung
Vor dem Erwerb einer Immobilie in Portugal sollte die steuerliche Situation künftig besonders sorgfältig geprüft werden. Die Frage der steuerlichen Ansässigkeit kann erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Grunderwerbsteuer haben.