Immobilienverkauf in Portugal - Ablauf und Steuern
Wir helfen Ihnen beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf dem portugiesischen Festland und den Inselgruppen Madeira und Azoren

Beim Verkauf einer Immobilie übernehmen wir für Sie sämtliche rechtlichen und steuerlichen Handlungen. Der gesamte Verkaufsprozess kann durch uns abgewickelt werden, ohne dass Ihre Anwesenheit vor Ort erforderlich ist.
Mithilfe einer Vollmacht handeln wir in Ihrem Namen und stellen sicher, dass der Ablauf reibungslos, effizient und rechtssicher erfolgt.
Von der Vorbereitung des Kaufvertrags bis hin zur Abwicklung der Grundbuchangelegenheiten kümmern wir uns um alle Details, sodass Sie sich entspannt zurücklehnen können. Die Kaufpreiszahlung wird über unser Treuhandkonto abgewickelt, um Ihnen maximale Sicherheit zu gewährleisten. Wir stellen für Sie sicher, dass das Eigentum an den Käufer erst übergeht, wenn der volle Kaufpreis entrichtet wurde.

Seit dem Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regelungen zum 01.01.2023 und der weiteren Änderungen durch das „Mais Habitação“-Gesetzespaket hat sich die steuerliche Behandlung von Gewinnen aus Immobilienverkäufen maßgeblich verändert. Eine frühzeitige und kompetente Beratung ist daher unerlässlich, um Risiken zu minimieren und die neuen Vorschriften optimal zu nutzen.
Wir unterstützen Sie zudem bei der steuerlichen Nachbereitung des Verkaufs. Nach einem Immobilienverkauf sind Sie in Portugal verpflichtet, eine Steuererklärung einzureichen, auch wenn Sie nicht in Portugal steuerlich ansässig sind. Unsere Kanzlei erstellt Ihre Steuererklärung, berücksichtigt dabei alle relevanten Abzugsmöglichkeiten und reicht diese fristgerecht ein.
Darüber hinaus beraten wir Sie umfassend über die Möglichkeit einer steuermindernden oder steuerbefreienden Reinvestition des Verkaufserlöses. Dies kann unter den neuen gesetzlichen Vorgaben erhebliche finanzielle Vorteile bringen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Unsere Expertise im portugiesischen Immobilien- und Steuerrecht ermöglicht es uns, Sie zu jedem Zeitpunkt professionell zu begleiten und individuelle Lösungen für Ihre Situation zu entwickeln.
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist die Differenz zwischen dem inflationsbereinigten Anschaffungswert und dem erzielten Kaufpreis. Der Anschaffungswert umfasst den damals gezahlten Kaufpreis (auf dessen Grundlage die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde), die damaligen Erwerbsnebenkosten wie Maklerprovision und Notarkosten sowie nachweisbare werterhöhende Investitionen, die innerhalb der letzten zwölf Jahre vor dem Verkauf in die Immobilie getätigt wurden.
Seit dem 01.01.2023 werden nicht in Portugal steuerlich Ansässige in Bezug auf die Gewinnbesteuerung wie steuerlich Ansässige behandelt.
Vor diesem Datum galt für nicht steuerlich Ansässige ein fixer Steuersatz von 28 %, wobei nur EU- oder EFTA-Ansässige die Möglichkeit hatten, eine günstigere progressive Besteuerung zu beantragen. Nun wird der Gewinn für alle Steuerpflichtigen – unabhängig vom Wohnsitz – nur zu 50 % der progressiven Einkommensteuertabelle unterworfen. Der progressive Steuersatz hängt vom Gesamteinkommen des Steuerjahres ab und reicht bis zu 48 % bei einem Einkommen über 83.696 €.
Eine steuermindernde oder steuerbefreiende Reinvestition des Verkaufserlöses ist weiterhin möglich, allerdings wurden die Voraussetzungen durch das neue „Mais Habitação“-Gesetzespaket deutlich verschärft:
1) Die verkaufte Immobilie muss Wohnzwecken gedient haben.
2) Der Verkäufer muss die Immobilie mindestens 24 Monate vor dem Verkauf als seinen eigenen und ständigen Wohnsitz genutzt haben.
3) Seit mindestens 24 Monaten vor dem Verkauf muss die steuerliche Ansässigkeitsadresse des Verkäufers an der verkauften Immobilie registriert gewesen sein.
4) Der Verkaufserlös muss in den Kauf einer neuen Immobilie reinvestiert werden, die ebenfalls Wohnzwecken dient.
5) Der Kauf der neuen Immobilie kann in Portugal oder einem anderen EU- oder EFTA-Staat (z. B. Schweiz) erfolgen.
6) Die Reinvestition muss entweder innerhalb von 24 Monaten vor oder 36 Monaten nach dem Verkauf erfolgen.
7) Der Verkäufer muss seine Reinvestitionsabsicht in der Steuererklärung des Verkaufsjahres erklären, wenn die Reinvestition noch nicht erfolgt ist.
8) Innerhalb von 12 Monaten nach dem Kauf der neuen Immobilie muss der Verkäufer diese als eigenen und ständigen Wohnsitz nutzen.
9) Die steuerliche Ansässigkeit des Verkäufers muss an der neuen Immobilie registriert werden.
10) Der Verkäufer darf in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf nicht bereits von einer Steuerbefreiung aufgrund einer Reinvestition profitiert haben.
Diese neuen Regelungen schränken die Möglichkeit einer steuerausschließenden oder steuermindernden Reinvestition erheblich ein. Es ist insbesondere entscheidend, dass die Immobilie mindestens 24 Monate als Hauptwohnsitz genutzt wurde und während der letzten vier Jahre keine ähnliche
Steuerbefreiung beantragt wurde.
Angesichts der komplexen rechtlichen und steuerlichen Anforderungen empfehlen wir dringend, frühzeitig eine fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen. Durch eine gezielte Planung und fundierte Beratung können steuerliche Belastungen erheblich reduziert und Risiken vermieden werden.
Wir stehen Ihnen hierbei mit unserem umfassenden rechtlichen und steuerlichen Know-how zur Seite.
Schauen Sie sich dazu auch gerne den Videobeitrag auf YouTube an.
Wir helfen gerne mit unserer Erfahrung