Häufig werden Immobilien nicht durch Privatpersonen, sondern durch Gesellschaften gehalten. Durch den Erwerb der Gesellschaftsanteile von Immobiliengesellschaften kann mittelbar die Immobilie selbst erworben werden. Zu den wesentlichen Gründen für einen solchen Immobilien-Share Deal sind die Möglichkeiten der Grunderwerbsteuervermeidung auf der Käuferseite und steuerbegünstigten Behandlung des Veräußerungsgewinns auf der Verkäuferseite.

Vor dem Kauf der Anteile des Zielunternehmens wird regelmäßig ein „Letter of Intent“ erstellt, der u.a. Vertraulichkeitsvereinbarungen enthält. Dabei handelt es sich um eine Absichtserklärung, in welcher der Stand und der weitere Ablauf der Verhandlungen skizziert wird. Dadurch wird eine schriftliche Grundlage dafür geschaffen, dass der Verkäufer alle relevanten Informationen über sein Unternehmen preisgibt.

Danach erfolgt die Durchführung einer Due Diligence: Es handelt sich hierbei um eine Prüfung des Unternehmens vor Abschluss des Unternehmenskaufvertrages. Diese Prüfung erfolgt in allen relevanten Bereichen, insbesondere in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht. Due Diligence bedeutet wörtlich übersetzt „gebotene Sorgfalt“. Mit ihr werden in Form der rechtlichen Due Diligence insbesondere Haftungsrisiken aufgedeckt, welche der Erwerb der Beteiligung bzw. des Unternehmens im Ganzen mit sich bringen kann. Im Rahmen der steuerlichen Due Diligence arbeiten wir mit portugiesischen Wirtschaftsprüfern (Revisores Oficial de Contas) und zertifizierten Buchhaltern (Contabilistas Certificados) zusammen.

Nach dieser Prüfungsphase erfolgt regelmäßig die Verhandlung der einzelnen Vertragsbestimmungen, wozu auch die Kaufpreisfindung gehört und schließlich der Abschluss des Unternehmenskaufvertrages. In Portugal kommt es häufig vor, dass ein sog. Vorvertrag abgeschlossen wird. Im Vorvertrag können z.B. bestimmte Pflichten vereinbart werden, die von der jeweiligen Partei vor dem Eigentumsübergang noch zu erledigen sind.

Der Unternehmenskaufvertrag sollte u.a. folgende Themen im Blick haben:

• Der Vertrag sollte regeln, wer für Forderungen bei alten Haftungsfällen, rechtlichen Auseinandersetzungen sowie Gewährleistungsfällen haftet und ob eventuell Veränderungen im Kaufpreis aufgrund dieser Fälle zu berücksichtigen sind. Des Weiteren sollte der Vertrag regeln, wer die Haftung für Rückstände bei Forderungen von Arbeitnehmern trägt.
• Abgaben: Es sollte geregelt sein, wer die Bezahlung aller offenen oder noch fällig werdenden Steuern und Sozialabgaben und wer Nachzahlungen aus späteren Betriebsprüfungen trägt.
• Kaufpreis: Es muss klar sein, auf welcher Grundlage der Kaufpreis berechnet wurde (z.B. Bilanzen, Gewinnberechnungen, Inventarlisten, etc.) und wie der Kaufpreis angepasst wird, wenn es zu einem späteren Zeitpunkt zu relevanten Veränderungen kommt.
• Gewährleistung: Es ist wichtig zu verstehen, dass die gesetzlichen Gewährleistungsregelungen auf den Unternehmenskauf nicht passen – eine Nacherfüllung ist kaum möglich, eine Rückabwicklung nicht nur oftmals unerwünscht, sondern meistens auch nicht durchführbar. Aus diesem Grund sollte darauf geachtet werden, dass unerwünschte Gewährleistungsregelungen ausgeschlossen und stattdessen „passende“ Regelungen, z.B. nachträgliche Kaufpreisanpassungen, vereinbart werden.
• Mängel: Der Vertrag sollte präzise Regelungen aufweisen für den Fall, dass sich nachträglich Mängel ergeben. So kann beispielsweise geregelt werden, was überhaupt ein Mangel ist (oftmals werden geringfügige Mängel ausgeschlossen) und wie mit ihnen umgegangen werden soll (z.B. durch Entschädigungen in Geld oder Anpassung des Kaufpreises).
• Wettbewerbsverbote: Manchmal kommt der Verkäufer nach dem Verkauf doch wieder „auf den Geschmack“ und möchte sich erneut unternehmerisch betätigen. Er hat oftmals noch Kontakte und kann durch eigene Aktivitäten dem Käufer das Leben schwer machen. Aus diesem Grund sollte der Käufer darauf achten, dass die möglichen Aktivitäten des Verkäufers beschränkt sind – sowohl in zeitlicher als auch in räumlicher Hinsicht.
• Mitwirkung: Eventuell beabsichtigen die Parteien, dass der Verkäufer dem Käufer noch eine Zeit lang zur Seite steht – zur Einarbeitung, zur Einführung des Käufers bei Kunden und Lieferanten oder als aktiver Mitarbeiter, z.B. im Vertrieb. Es sollte klar im Vertrag geregelt sein, zu welchen Konditionen und für welchen Zeitraum der Verkäufer tätig wird und welche Kompetenzen er innehat.
• Umsetzung: Der Vertrag sollte klar regeln, wann der exakte Zeitpunkt der Übergabe ist (dieser unterscheidet sich oftmals vom Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung, insbesondere bei einem klassischen Vorvertrag, der in Portugal üblich ist), was in der Zeit zwischen Vertragsunterzeichnung und Übergabe passiert, wie Mitarbeiter, Kunden, Lieferanten, Banken, etc. informiert werden und wie die Zahlungsmodalitäten sind.