Fachartikel zum portugiesischen Recht

Der portugiesische Kaufvorvertrag über eine Immobilie entspricht funktionell dem deutschen Grundstückskaufvertrag. Mit Abschluss eines Vorvertrages wird regelmäßig eine Anzahlung auf den Kaufpreis erbracht, die gleichzeitig als sog. Reugeld (sinal) fungiert. Was passiert bei Vertragsbruch durch eine der Vertragsparteien? Der Rechtsexperte, Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau, gibt darauf eine Antwort.

In Portugal werden Kaufinteressenten, insbesondere durch Immobilienmakler, zum schnellen Abschluss von Kaufvorverträgen gedrängt. Dabei kommt es wiederholt vor, dass der Käufer seine Rechte aus dem Vorvertrag nicht erfolgreich durchsetzen kann, da der Ehepartner des Verkäufers dem Verkauf nicht zugestimmt hat bzw. sich nicht verpflichtet hat, dem Verkauf zuzustimmen. Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau erläutert diese typische Falle.

In schätzungsweise 70 % der Immobilienkäufe wird in Portugal vor dem eigentlichen Kauf, mit dem das Eigentum übergeht, ein schriftlicher Vorvertrag abgeschlossen. Verbreitet ist die Unkenntnis, dass ein Vorvertrag einer besonderen Form bedarf, um wirksam abgeschlossen werden zu können.

Der portugiesische Kaufvorvertrag entspricht funktionell dem deutschen Kaufvertrag; beide Institute nehmen bei der Abwicklung eines Immobilienkaufs dieselbe vorrangige Stellung ein. Durch einen Vorvertrag können sich sowohl Verkäufer als auch Käufer binden (zweiseitiger Vorvertrag) oder nur einer von ihnen (einseitiger Vorvertrag).

Durch Nachbarschaft treffen unterschiedliche Interessen der Nachbarn aufeinander, die durch Rechtsnormen zum Ausgleich gebracht werden sollen. Diese Rechtsnormen regeln das nachbarschaftliche Zusammenleben und sollen sicherstellen, dass jeder Nachbar sein Verhalten am Nachbarrecht ausrichtet. Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau erläutert die wichtigsten Fakten und Regeln in Portugal.

Der typische Fall einer Ersitzung stellt sich wie folgt dar: Jemand nutzt ein Grundstück über viele Jahre als wäre er sein Eigentümer, jedoch kann er einen Eigentumserwerb durch keinen schriftlichen Erwerbstitel (z. B. Kaufvertrag) beweisen. Das passiert in Portugal sehr häufig.

Die Hypothek bildet eine wichtige Stütze des Kredit- und Wirtschaftssystems. Nicht ohne Grund wird sie als „Königin der Sicherungsrechte“ bezeichnet.

Befreiung von der Grunderwerbsteuer IMT beim Kauf zwecks Weiterverkauf.

Im April traten neue Regelungen zum portugiesischen Wohnungseigentum (propriedade horizontal) in Kraft.
Die Änderungen betreffen die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und des Verwalters. Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau, Experte im Immobilienrecht, zeigt ausgewählte Änderungen auf.

Der Oberste Gerichtshof hat am 22.3.2022 (Rechtssache Nr. 24471/16.4T8PRT.P1.S2-A-RUJ) die Rechtsprechung vereinheitlicht, indem er entschied, dass die Nutzung von Wohnungseigentum als Alojamento Local (kurzzeitige gewerbliche Vermietung an Touristen; Beherbergungsbetrieb; AL) nicht zulässig ist, wenn diese Nutzung in der jeweiligen Teilungserklärung nicht vorgesehen ist. Die Teilungserklärung (auch Gründungstitel genannt) führt zur Entstehung von Wohnungseigentum. Wohnungseigentum bezeichnet das Sondereigentum an einer Wohnung (Apartment oder Reihenhaus). Da aus den allermeisten Teilungserklärungen in Portugal nur pauschal hervorgeht, dass die Nutzung der einzelnen Einheiten „Wohnzwecken“ dient, führt das höchstrichterliche Urteil dazu, dass nahezu alle Apartments in Portugal ab sofort nicht mehr an Touristen vermietet werden dürfen. Dieses Verbot bezieht sich auf alle Fälle der Vermietung an Touristen, unabhängig davon, ob eine wirksame AL-Lizenz erteilt wurde oder nicht. Jedem Wohnungseigentümer steht das Recht zu, gegen den Eigentümer, der sich nicht an dieses Verbot hält, gerichtlich vorzugehen. Es ist deshalb mit einer Flut an Verfahren zu rechnen, die das Ziel verfolgen, Eigentümer von AL zur Aufgabe der Kurzzeitvermietungen zu zwingen. Dieses Urteil hat weitreichende wirtschaftliche Folgen, da sehr viele Wohnungseigentümer in Portugal mit dem AL-Gewerbe Einnahmen generieren. Die weiterhin bestehende Möglichkeit, die Wohnung im Wege eines ordentlichen Mietvertrages zu vermieten, kann den Verlust an Einnahmen nicht kompensieren. Die ordentliche Vermietung der Wohnung ist wirtschaftlich bei weitem nicht so attraktiv wie die Kurzzeitvermietung. Hinzu kommt auch noch, dass die Steuerlast bei einer ordentlichen Vermietung derzeit höher ist als im Rahmen des AL-Gewerbes.