Alojamento Local – Das Ende der Vermietung an Touristen bei Wohnungseigentum?
Der Oberste Gerichtshof hat am 22.3.2022 (Rechtssache Nr. 24471/16.4T8PRT.P1.S2-A-RUJ) die Rechtsprechung vereinheitlicht, indem er entschied, dass die Nutzung von Wohnungseigentum als Alojamento Local (kurzzeitige gewerbliche Vermietung an Touristen; Beherbergungsbetrieb; AL) nicht zulässig ist, wenn diese Nutzung in der jeweiligen Teilungserklärung nicht vorgesehen ist. Die Teilungserklärung (auch Gründungstitel genannt) führt zur Entstehung von Wohnungseigentum. Wohnungseigentum bezeichnet das Sondereigentum an einer Wohnung (Apartment oder Reihenhaus). Da aus den allermeisten Teilungserklärungen in Portugal nur pauschal hervorgeht, dass die Nutzung der einzelnen Einheiten „Wohnzwecken“ dient, führt das höchstrichterliche Urteil dazu, dass nahezu alle Apartments in Portugal ab sofort nicht mehr an Touristen vermietet werden dürfen. Dieses Verbot bezieht sich auf alle Fälle der Vermietung an Touristen, unabhängig davon, ob eine wirksame AL-Lizenz erteilt wurde oder nicht. Jedem Wohnungseigentümer steht das Recht zu, gegen den Eigentümer, der sich nicht an dieses Verbot hält, gerichtlich vorzugehen. Es ist deshalb mit einer Flut an Verfahren zu rechnen, die das Ziel verfolgen, Eigentümer von AL zur Aufgabe der Kurzzeitvermietungen zu zwingen. Dieses Urteil hat weitreichende wirtschaftliche Folgen, da sehr viele Wohnungseigentümer in Portugal mit dem AL-Gewerbe Einnahmen generieren. Die weiterhin bestehende Möglichkeit, die Wohnung im Wege eines ordentlichen Mietvertrages zu vermieten, kann den Verlust an Einnahmen nicht kompensieren. Die ordentliche Vermietung der Wohnung ist wirtschaftlich bei weitem nicht so attraktiv wie die Kurzzeitvermietung. Hinzu kommt auch noch, dass die Steuerlast bei einer ordentlichen Vermietung derzeit höher ist als im Rahmen des AL-Gewerbes.
